Ang pagkalkula ng square square ng komersyal na puwang ay isang kumplikadong proseso na nangangailangan ng walang tigil na pansin sa detalye. Dapat isaalang-alang ng mga nangungupahan ang isang hanay ng mga kadahilanan kapag nagpapasya kung papasok sa isang pag-aayos ng pag-upa, kabilang ang pangkalahatang parisukat na kuha ng gusali at pamantayang panrehiyon. Ang mga nangungupahan na nabigo upang maunawaan ang mahahalagang konsepto ay kung minsan ay nagulat sa pamamagitan ng mga nakatagong gastos at magagamit na mga puwang na mas maliit kaysa sa naisip nila.
Mga hakbang
Bahagi 1 ng 3: Pagpili ng Paraan ng Pagsukat
Hakbang 1. Paghambingin ang mga diskarte sa pagsukat
Ang mga panginoong maylupa ay maaaring gumamit ng maraming iba't ibang mga diskarte sa pagsukat upang masuri ang parisukat na sukat sa talampakan ng isang puwang. Kasama sa mga pamamaraang ito ang:
- Magagamit na square footage, o USF: Ito ang puwang na talagang sinasakop ng nangungupahan. Ang mga ahente ng pagrenta ay madalas na binabanggit ang figure na ito sa mga prospective na renter, ngunit kinakatawan lamang nito ang bahagi ng pag-aayos ng lease.
- Rentable square footage, o RSF: Ito ang kombinasyon ng magagamit na square footage at isang porsyento ng common-area square footage ng gusali. Karaniwang mga lugar, na bahagi ng isang gusali na nakikinabang ang lahat ng mga nangungupahan, kasama ang lobby, elevator, hallway at stairwells.
- Gross square footage, o GSF: Ang buong rentable square footage ng isang gusali.
Hakbang 2. Magpasya kung anong pamamaraan ng pagkalkula ng espasyo sa komersyo ang pinakamahusay para sa iyo
Pinasimplehan ng Association of the Owners and Managers Association (BOMA) ang mga pamantayan sa industriya para sa pagsukat ng inuupahang puwang sa mga komersyal na gusali noong 2010. Ang 2 nangungunang pamamaraan ng BOMA ay ang Pamamaraan B at Pamamaraan ng Legacy A.
- Paraan B: Ang bagong pamamaraan ng Single Load Factor ay kinakalkula ang inuupahang puwang para sa bawat nangungupahan gamit ang isang pare-parehong diskarte sa pagsukat sa lugar ng sahig. Ito ay pareho para sa lahat ng antas ng sahig ng isang gusali.
- Pamamaraan ng Legacy A: Ang pamantayan ng 1996 ay gumagamit ng magkakahiwalay na mga presyo ng yunit para sa USF at karaniwang square footage. Sa ilang mga kaso, maaaring maging kapaki-pakinabang para sa mga nangungupahan na pumili para sa pamamaraang ito.
Hakbang 3. Pumili ng isang paraan ng pagsukat batay sa uri ng pag-aari
Kadalasan, ang pamamaraan ng pagsukat na ginamit ay nakasalalay sa inilaan na paggamit ng pag-aari at ang nakaplanong bilang ng mga nangungupahan. Ang mga gusali ng opisina, shopping center, at iba pang mga gusaling multi-nangungupahan ay karaniwang sinusukat gamit ang RSF. Ang mga gusaling solong nangungupahan tulad ng mga warehouse o pasilidad sa produksyon ay sinusukat gamit ang GSF. Gayunpaman, ang mga panginoong maylupa ay maaaring hindi kinakailanganing gumamit ng isang tukoy na pamamaraan upang masukat ang isang puwang.
Hakbang 4. Isaalang-alang ang mga pamantayan sa pagpapaupa sa panrehiyon
Pinapayagan ng batas na pederal ang mga panginoong maylupa na sukatin ang maupahang puwang gamit ang anumang pamamaraan na nais nila. Gayunpaman, ang ilang mga bahagi ng bansa ay maaaring may iba't ibang mga patakaran para sa pagkalkula ng square footage. Dalawang kapansin-pansin na halimbawa ay:
- Pinapayagan ng Lupon ng Real Estate ng New York (REBNY) ang mga may-ari ng gusali na i-maximize ang kita sa pamamagitan ng pagpapaalam sa kanila na dalhin ang RSF hangga't maaari sa GSF.
- Mga tropikal na lugar: Ang mga bagong panuntunan ay account para sa nakapaloob at bukas na mga lugar ng mga komersyal na gusali sa mga lugar na karaniwang apektado ng mga tukoy na kundisyon ng panahon.
Bahagi 2 ng 3: Pagsukat sa Komersyal na Footage ng Footage
Hakbang 1. Huwag kumuha para sa ipinagkaloob
Sukatin ang magagamit na puwang sa iyong sarili. Ang maling pagkalkula sa pagtukoy ng square footage ay maaaring gastos sa iyo ng libu-libong dolyar sa tagal ng pag-upa. Pinapayagan ng mga karaniwang pamantayan sa pagsukat para sa isang 2 porsyento na pagpapaubaya ng error kapag sinusukat ang puwang ng komersyo. Gayunpaman, maaari itong maisalin sa maraming pera, lalo na sa malaki o mamahaling puwang. Siguraduhing sukatin ang lugar nang maingat hangga't maaari, lalo na kung ikaw ang nangungupahan na maaaring masamang maapektuhan ng mga maling kalkulasyon.
Hakbang 2. Sukatin ang simpleng square footage
Upang sukatin ang komersyal na square footage para sa isang parihabang puwang, paramihin ang haba ng silid sa mga paa sa pamamagitan ng lapad nito. Halimbawa, ang isang silid na 12 talampakan ang haba ng 12 talampakan ang lapad ay 144 square paa. Para sa hugis ng L o hinati na mga puwang, maaari mong sukatin ang mga rektanggulo ng puwang nang nakapag-iisa at pagkatapos ay buuin ang mga lugar upang makakuha ng isang kabuuang pagsukat ng lugar.
Ang mga pagsukat ay maaaring gawin gamit ang isang panukalang tape o aparato sa pagsukat ng laser
Hakbang 3. Mag-account para sa hindi pangkaraniwang mga hugis
Mag-ingat kapag sumusukat sa mga hindi regular na hugis na mga seksyon ng isang silid. Upang maisagawa ang iyong pagsukat, subukang hatiin ang silid sa mga hugis na may madaling kalkulahin ang mga lugar, tulad ng mga parihaba at tatsulok. Ang lugar ng isang tamang tatsulok ay maaaring matagpuan sa pamamagitan ng pag-multiply ng haba ng dalawang di-dayagonal na panig (ang dalawang sinalihan ng kanang anggulo) at pagkatapos ay hinati ang produkto sa 2.
- Halimbawa, kung mayroong isang silid na may isang dayagonal na pader na dumadaan dito, dapat kang gumamit ng isang mas kumplikadong pormula upang matukoy ang square footage ng lugar. Kung ang haba ng puwang na may dayagonal na pader ay 10 talampakan at ang lapad nito ay 8 talampakan, ang parisukat na kuha ng lugar ay 40 piye.
- Iyon ay dahil pinutol ng dingding ang kabuuang square footage, na magiging 80 kung ang silid ay walang pader na tumatawid dito, sa kalahati.
Hakbang 4. Sukatin ang mga karaniwang lugar
Ang mga karaniwang lugar ay dapat sukatin upang ang rentahan na parisukat na talampakan ay maaaring kalkulahin. Ang mga karaniwang area square footage ay sinusukat gamit ang parehong mga pamamaraan tulad ng magagamit na square footage maliban kung itinakda sa mga lokal na batas. Ang mga karaniwang lugar ay maaaring may kasamang mga elevator, banyo, lobi, hagdanan, at mga pasilyo. Mahalaga, ang mga karaniwang lugar ay dapat na magagamit sa lahat ng mga nangungupahan upang magamit o makinabang. Tiyaking sukatin ang kabuuang square footage ng lahat ng mga karaniwang lugar sa gusali.
Hakbang 5. Paghahanap ng kabuuang square square
Sinusukat ng Gross square footage ang kabuuang lugar ng puwang, kasama ang kapal ng mga panlabas na dingding. Upang sukatin ang lugar na ito, kakailanganin mong sukatin ang haba ng pader mula sa labas ng gusali at gamitin ang mga sukat na iyon upang makalkula ang square footage. Ang GSF ay hindi nabawasan para sa mga sagabal tulad ng mga shaft ng bentilasyon, mga beam na sumusuporta, o mga shaft ng elevator. Hindi nagsasama ang GSF ng mga bukas na lugar tulad ng mga paradahan, pool, o mga lugar na hindi basahan na basahan.
Bahagi 3 ng 3: Paggamit ng Impormasyon sa Square Footage
Hakbang 1. Kalkulahin ang factor ng pag-load para sa gusali
Kinakatawan ng factor ng pag-load ang karagdagang porsyento ng square footage na idinagdag sa magagamit na square footage upang makalkula ang inuupahang square footage. Upang makalkula ang factor ng pag-load, magsimula sa pamamagitan ng paghahanap ng kabuuang magagamit at marentahang mga square footage ng gusali sa mga katanungan. Tandaan na ang magagamit na square footage ay ang lugar na maaaring rentahan sa mga nangungupahan at ang rentable square footage ay ang lugar na iyon kasama ang mga karaniwang lugar. Pagkatapos, hatiin ang RSF ng USF upang makuha ang factor ng pag-load.
- Halimbawa, kung ang isang gusali ay may 80, 000 square square na magagamit na puwang at isang karagdagang 20, 000 square square ng mga karaniwang lugar, ang puwedeng rentahan na square footage ay 100, 000.
- Pagkatapos, ang kadahilanan ng pag-load ay makakalkula bilang 100, 000/80, 000 = 1.25.
Hakbang 2. Paghahanap ng inuupahang square footage para sa isang pag-aari
Ang inuupahang square footage para sa isang pag-aari ay maaaring kalkulahin gamit ang factor ng pag-load ng gusali at USF ng pag-aari. Ang kadahilanan ng pag-load ay pinarami ng USF upang makuha ang RSF. Maaari mo nang magamit ang RSF at presyo bawat parisukat na paa upang malaman ang buwanang renta.
- Pagpapatuloy sa nakaraang halimbawa, isipin na ang pag-aari ay nahahati sa kalahati sa pagitan ng dalawang puwang sa komersyo. Kaya, ang bawat isa ay mayroong 40, 000 square square na magagamit na puwang.
- Upang makahanap ng RSF, i-multiply ang halagang ito sa pamamagitan ng factor ng pag-load, na kung saan ay 1.25. Nangangahulugan ito na ang RSF sa kasong ito ay 40, 000 x 1.25 = 50, 000.
Hakbang 3. Timbangin ang mga pagkakaiba sa mga pag-aari sa komersyo
Ang mga presyo ng unit ay maaaring malawak na magkakaiba batay sa lokasyon at klase ng gusali. Ang renta sa 500 square square (46.5 square m) na tanggapan sa downtown ay maaaring tumakbo nang mas mataas kaysa sa renta sa isang 1, 000 square foot space (92.9 square m) na 10 bloke lamang ang layo. Ang mga gusali ay nahuhulog sa 1 sa 3 karaniwang pamantayan.
- Class A: Ito ang pinakatanyag na mga gusali sa pinaka-eksklusibong mga seksyon ng isang lungsod. Ang mga gusali ng Class A ay nag-uutos sa mas mataas na renta kaysa sa average.
- Class B: Ito ang pinakamalawak na pag-uuri. Karamihan sa mga gusaling ito ay may patas hanggang sa mahusay na pagtatapos.
- Class C: Ang mga yunit sa klase na ito ay lubos na gumagana ngunit nag-aalok ng kaunting mga amenities. Sa pangkalahatan ay mababa ang mga renta.
Hakbang 4. Kalkulahin ang kabuuang renta para sa isang pag-aari batay sa square footage
Ang mga renta ay karaniwang batay sa RSF o GSF ng isang puwang. Kapag mayroon ka ng data na ito, maaari mong gamitin ang presyo sa merkado bawat square paa upang matukoy ang isang presyo ng renta para sa pag-aari. Nagpapatuloy sa halimbawa sa itaas, kung ang upa ay $ 1.50 bawat square square ng RSF bawat buwan, ang renta ay $ 1.50 x 50, 000 = $ 75, 000.
