Ang pagbili ng isang kumplikadong apartment ay isang mahaba, minsan kumplikado, na proseso. Mahalaga para sa iyo na makahanap ng isang apartment complex na sa palagay mo ay may potensyal na kumita ng pera. Kung kinakailangan, makipagtulungan sa isang ahente ng real estate upang makahanap ng mga pag-aari at sa isang accountant upang pag-aralan ang potensyal na pampinansyal ng isang komplikadong apartment. Upang mag-aplay para sa isang pautang, mangalap ng kinakailangang impormasyon at lumapit sa maraming nagpapahiram. Gayundin, magandang ideya na kumunsulta sa isang abugado sa real estate upang matulungan ka sa proseso.
Mga hakbang
Bahagi 1 ng 4: Paghahanap ng isang Komplikadong Pang-apartment
Hakbang 1. Piliin kung aling uri ng kumplikadong bibilhin
Baka gusto mong bumili ng isang komplikadong apartment na binubuo lamang ng mga gusali ng apartment. Gayunpaman, dapat mo ring isaalang-alang ang pagbili ng isang "halo-halong paggamit" na kumplikado. Ang uri ng kumplikadong ito ay naglalaman din ng komersyal na real estate na maaari mong rentahan.
- Ang isang kumplikadong hindi kasalukuyang pinaghalong paggamit ay maaaring i-convert. Gayunpaman, dapat payagan ito ng zoning.
- Isipin din ang tungkol sa kung anong mga amenities ang nais mong magkaroon ng iyong apartment complex. Halimbawa, maaari itong magkaroon ng isang pasilidad sa fitness, swimming pool, o mga karaniwang lugar upang magkaroon ng mga pribadong pag-andar.
Hakbang 2. Isaalang-alang ang pagkuha ng isang ahente ng real estate
Gusto mong bumili ng isang kumplikado sa isang lugar na hindi bumababa, at makakatulong sa iyo ang isang ahente na kilalanin ang mga lugar na ito. Kausapin ang ibang mga may-ari ng kumplikadong apartment tungkol sa kung nagtatrabaho sila sa isang ahente at kung inirerekumenda nila ang mga ito.
- Sa isip, dapat kang sumama sa isang taong nagtatrabaho bilang isang ahente ng buong oras. Maaaring hindi alam ng isang part-timer ang merkado sa loob at labas.
- Siyempre, maaari kang magsaliksik ng mga kumplikadong apartment sa iyong sarili. Suriin sa online, makipag-usap sa ibang mga namumuhunan, at magmaneho sa paligid ng mga kapitbahayan. Gayunpaman, ang isang ahente na may karanasan sa mga apartment na kumplikado ay maaaring makatipid sa iyo ng oras.
Hakbang 3. Bisitahin ang mga apartment complex
Palaging bisitahin ang isang kumplikadong personal bago magpasya na bumili. Dapat mong lakarin ang lahat ng mga gusali sa complex at tingnan ang anumang mga karaniwang lugar. Gumawa ng mga tala, at magtanong. Ang pagbili ng isang apartment complex ay isang malaking pamumuhunan, at hindi ka dapat magpatuloy maliban kung komportable ka sa kalagayan ng mga gusali.
- Huwag dumaan sa isang gusali lamang sa complex. Kung gagawin mo ito, maaari mong isipin na ang iba pang mga gusali ay nasa katumbas na kondisyon. Huwag mag-alinlangan kung lumalaban ang ahente ng nagbebenta na ipakita sa iyo ang lahat ng mga gusali sa complex.
- Tandaan na bisitahin ang gabi upang maaari mong suriin ang mga tampok sa seguridad sa apartment complex. Ang mga daanan ay dapat na may ilaw na ilaw, maayos na naka-lock ang mga pintuan, at walang dapat maglibot sa paligid ng mga lugar.
Hakbang 4. Kausapin ang kasalukuyang may-ari
Maaari kang makakuha ng maraming mahalagang impormasyon sa pamamagitan ng pagpupulong sa kasalukuyang may-ari ng kumplikadong apartment. Maging handa na magtanong ng mga kaugnay na katanungan. Halimbawa, magtanong tungkol sa mga sumusunod:
- Ilan ang mga unit na nirentahan? Mas madaling masapi ang isang apartment complex na inuupahan.
- Gaano katagal ang mga nangungupahan doon? Ang isang kumplikadong may pangmatagalang nangungupahan ay maaaring maging mas matatag.
- Bakit nagbebenta ang may-ari? Ang pagreretiro o paglipat ng mga pamumuhunan ay lehitimong mga kadahilanan. Gayunpaman, ang isang may-ari na nagbebenta dahil nawawalan sila ng pera ay isang pulang bandila. Tandaan na ang kadahilanan na nagbebenta ang isang may-ari ay maaaring kumpidensyal.
Hakbang 5. Humingi ng impormasyon sa kasalukuyang mga nangungupahan
Gusto mong malaman ang mga detalye tungkol sa kanilang mga lease. Humingi ng "rolyo," na dapat maglaman ng sumusunod na impormasyon:
- Listahan ng mga nangungupahan at kanilang mga yunit.
- Mga sukat ng bawat yunit.
- Mga tuntunin sa pag-upa.
- Halaga at halaga ng deposito.
- Bilang ng mga silid-tulugan at banyo sa bawat yunit.
Bahagi 2 ng 4: Sinusuri ang Kakayahang kumita
Hakbang 1. Tantyahin kung magkano ang maaaring singilin sa pagrenta
Hindi ka dapat bumili ng isang apartment complex maliban kung makakaya mo ito. Pag-aralan kung ang kasalukuyang panginoong maylupa ay nangungupahan ng mga yunit ng masyadong mura o kung ang renta ay umaayon sa rate ng merkado.
- Maghanap ng mga maihahambing na komplikadong apartment sa online. Tingnan kung gaano nila in-advertise ang kanilang mga yunit. Para sa isang mahusay na mapagkukunan na makakatulong sa iyo na malaman ang kalapit na mga presyo ng renta, bisitahin ang
- Maaari ka ring magtanong sa iba't ibang mga kumpanya ng pamamahala ng pag-aari kung ano ang rate ng merkado sa inyong lugar.
- Kung ang puwang ay may puwang sa komersyo, maaari ka ring tulungan ng isang ahente ng real estate na malaman kung magkano ang singilin.
Hakbang 2. Tantyahin ang iyong mga gastos
Ang mga apartment na kumplikado ay nangangailangan ng patuloy na pagpapanatili, kaya kailangan mong pag-aralan ang gastos ng pangangalaga. Kunin ang pahayag na tubo-at-pagkawala mula sa kasalukuyang may-ari. Gayunpaman, huwag kang magtiwala sa 100%. Ang may-ari ay maaaring magkamali ng ilang mga numero upang gawing mas kaakit-akit ang apartment na kumplikado. I-double check ang impormasyon sa gastos:
- Kunin ang impormasyon sa buwis ng kumplikado mula sa estador ng lalawigan.
- Tantyahin ang mga gastos sa pamamahala ng pag-aari sa pamamagitan ng pagkontak sa isang kumpanya ng pamamahala ng pag-aari. Itanong kung magkano ang singil nila. Kadalasan, ang kanilang bayad ay batay sa isang porsyento ng inaasahang renta.
- Kalkulahin ang dami ng kinakailangang pagpapanatili. Kung hindi ka pa nagpapatakbo ng isang apartment complex dati, kausapin ang isang kasalukuyang may-ari. Itanong kung magkano ang ginugugol nila taun-taon sa pag-aayos ng bawat yunit o sa mga bakuran. Sa isip, nais mong gumastos ng halos 40 porsyento ng pera na iyong kinukuha sa mga gastos sa pagpapatakbo.
Hakbang 3. Patakbuhin ang mga numero
Hindi bibigyan ka ng mga nagpapahiram ng pera upang bumili ng isang apartment complex maliban kung maipakita mong kumikita ito. Makipagtulungan nang malapit sa isang accountant upang mag-crunch ang mga numero at lumikha ng kinakailangang mga dokumento sa pananalapi upang maipakita ang isang nagpapahiram. Maaari kang makahanap ng isang accountant sa pamamagitan ng pakikipag-ugnay sa lipunan ng mga pampublikong accountant ng iyong estado.
- Kalkulahin ang iyong kita sa net operating, na kung saan ay ang iyong kabuuang kita na mas mababa ang gastos.
- Lumikha ng isang pagsusuri ng cash flow. Ipakita kung paano ang halaga ng pera na iyong darating kumpara sa halagang iyong gagastusin. Kapag nagsisimula ka, o sa mga panahon kung kailan masama ang merkado ng pagrenta, maaaring wala kang anumang daloy ng cash na papasok.
- Tandaan na tatakbo din ang mga nagpapahiram ng kanilang sariling mga numero, pati na rin ang appraiser na pinahahalagahan ang kumplikado.
Bahagi 3 ng 4: Pagkuha ng Pananalapi
Hakbang 1. Suriin ang iyong ulat sa kredito
Karapat-dapat ka sa isang libreng ulat sa kredito bawat taon. Titingnan ng iyong nagpapahiram ang iyong personal na kasaysayan ng kredito, kaya't dapat mo itong hilahin at suriin para sa mga error. Ipahiwatig ang anumang mali.
- Halimbawa, maaaring nakalista ang mga account na hindi iyo, o maaaring hindi wastong nakalista ang isang account bilang default o mga koleksyon. Gayundin, maaaring mali ang limitasyon ng kredito.
- Magsimula ng maaga Ang buong proseso ng pagtatalo ay maaaring tumagal ng hanggang 60 araw upang makumpleto, at gugustuhin mo ang isang malinis na ulat sa kredito bago ka lumapit sa mga nagpapahiram.
Hakbang 2. Alamin ang tungkol sa mga komersyal na pautang
Ang mga pautang para sa komersyal na real estate ay hindi pareho ng mga pautang na kinukuha mo upang bumili ng iyong sariling bahay. Pangkalahatan, ang mga pautang ay maaaring sa loob ng 30 taon o kasing liit ng lima o pito. Ang mga rate ng interes ay maaari ding maging variable o maayos.
- Kung makakakuha ka ng isang non-recourse loan, pagkatapos ay i-secure ng gusali ang utang bilang collateral. Gayunpaman, ang mga non-recourse loan ay hindi magagamit para sa lahat ng mga nangungutang, at ang gusali ay karaniwang dapat na nagkakahalaga ng hindi bababa sa $ 2.5 milyon.
- Sa pamamagitan ng isang recourse loan, mananatili kang personal na mananagot para sa utang. Sa kaganapan ng default, maaari kang kasuhan, at maaaring mawala sa iyo ang mga personal na assets. Ang mga pautang sa reklamo ay mas mapanganib, ngunit maaaring ito lamang ang uri ng utang na maaari mong makuha bilang isang bagong kasero.
- Ang mga pautang sa komersyo ay nangangailangan din ng isang paunang bayad na 30% ng presyo ng pagbili.
- Kung nagkakaproblema ka sa pagkuha ng isang komersyal na pautang, isaalang-alang ang pagkuha ng isang kontrata sa real estate sa halip. Ang mga kontrata sa real estate ay nangangailangan ng isang malaking downpayment, ngunit hindi gaanong mahirap na maaprubahan. Ang downpayment ay maaaring mas mababa sa kung ano ang hihilingin ng isang bangko, depende sa kung magkano ang nais ng nagbebenta.
Hakbang 3. Pag-alok sa may-ari
Talakayin kung ano ang isang makatuwirang alok sa iyong ahente ng real estate, na depende sa estado ng lokal na merkado. Kung ang merkado ay mainit, maaaring kailangan mong bayaran ang humihiling na presyo-o higit pa.
- Hindi mahalaga kung gaano kainit ang merkado, igiit ang isang 90 araw na yugto ng escrow. Gusto mo ng hindi bababa sa 60 araw upang makakuha ng isang inspeksyon. Iiwan ka nito ng 30 araw upang suriin ang mga dokumento bago isara.
- Kung gumagamit ka ng isang nagpapahiram, tanungin sila kung gaano katagal ang kailangan nilang iproseso ang iyong utang. Nakasalalay sa iyong nagpapahiram, maaaring kailangan mong tanungin ang may-ari ng mas maraming oras upang pagsama-samahin ang lahat.
Hakbang 4. Ipasuri ang gusali
Kumuha ng isang inspektor na may karanasan sa mga komersyal na pag-aari sa lalong madaling panahon kung sakaling may anumang mga komplikasyon o pagkaantala sa paglaon. Maghanap ng isang inspektor sa pamamagitan ng pagkuha ng isang referral mula sa isang ahente ng real estate o pakikipag-usap sa ibang may-ari ng kumplikadong apartment.
- Suriin nang maaga kung ano ang susuriin. Tanungin kung kailangan mong kumuha ng isang specialty inspector upang siyasatin ang isang swimming pool o tennis court.
- Kung nakakita ng mga problema ang inspektor, tanungin ang nagbebenta para sa isang kredito, na magbabawas sa halagang babayaran mo. Bilang kahalili, maaaring ayusin ng nagbebenta bago magsara.
Hakbang 5. Kolektahin ang kinakailangang impormasyon para sa aplikasyon ng utang
Dapat mong ibigay ang impormasyon ng nagpapahiram tungkol sa apartment complex kapag nag-apply ka, kaya kolektahin ang sumusunod bago lumapit sa isang nagpapahiram:
- mga larawan ng apartment complex
- mga plano sa sahig
- mapa ng nakapaligid na lugar
- paglalarawan ng pag-aari (hal., bilang ng mga yunit, taon nang itinayo, atbp.)
- inaasahang mga pag-upgrade
- impormasyon sa upa
- presyo ng pagbili
- mga pangalan ng mga ahente ng real estate, abugado, at pamagat ng mga kumpanya na kasangkot sa transaksyon
Hakbang 6. Mag-apply para sa iyong utang
Lumapit sa maraming nagpapahiram upang maihambing mo ang kanilang mga alok. Humingi ng isang application at isumite ito sa iyong sumusuportang dokumentasyon. Kung ang opisyal ng pautang ay nangangailangan ng karagdagang impormasyon, pagkatapos ay ibigay ito sa lalong madaling panahon.
Hakbang 7. Paghambingin ang mga pautang
Matapos aprubahan ka, magpapadala sa iyo ang nagpapahiram ng sulat ng hangarin o isang sheet ng term. Pag-aralan itong mabuti. Tutukuyin nito ang halagang maaari mong hiramin at iba pang mga tuntunin. Piliin ang utang na ang mga term ay pinakamahusay para sa iyo.
- Lagdaan ang term sheet o sulat ng hangarin para sa piniling tagapagpahiram. Sa puntong ito, maaaring kailanganin mong bayaran ang iyong deposito.
- Ang tagapagpahiram ay dapat na mag-follow up sa isang buong (at panghuli) na pangako sa utang.
Bahagi 4 ng 4: Pagsasara sa Apartment Complex
Hakbang 1. Kumuha ng isang abugado
Kakailanganin mong mag-sign maraming mga ligal na dokumento bago ka bumili ng apartment complex. Huwag subukang gawin ang lahat sa iyong sarili. Sa halip, dapat kang kumuha ng isang bihasang abugado upang mag-draft at suriin ang lahat ng mga dokumento. Maaaring gawin ng abogado ang sumusunod:
- Mag-draft, makipag-ayos, at suriin ang kasunduan sa pagbili.
- Humingi ng mga kredito mula sa may-ari upang makagawa ng mga kinakailangang pag-aayos.
- Tiyaking malinaw ang pamagat.
- I-set up ang escrow.
Hakbang 2. Lumikha ng isang limitadong kumpanya ng pananagutan na pagmamay-ari ng apartment complex
Kung ang isang tao ay nasugatan sa apartment complex, maaari ka nilang kasuhan dahil hindi ka naging pabaya sa iyong pangangalaga. Kung nawala sa iyo ang demanda, kung gayon ang nasugatan ay maaaring dumating pagkatapos ng iyong personal na mga pag-aari, tulad ng iyong sariling tahanan. Sa pamamagitan ng pagmamay-ari ng kumplikadong sa pamamagitan ng isang LLC, ang iyong personal na mga assets ay protektado.
- Ang pagmamay-ari ng gusali bilang isang LLC ay hindi protektahan ka mula sa lahat ng mga demanda. Halimbawa, maaaring kasuhan ka ng iyong nagpapahiram kung nag-default ka sa isang recourse loan. Gayunpaman, ang pagmamay-ari ng apartment complex bilang isang LLC ay mag-aalok ng makabuluhang proteksyon laban sa personal na pinsala at iba pang mga demanda.
- Magsimula ng isang LLC sa pamamagitan ng pag-file ng mga naaangkop na dokumento sa iyong Kalihim ng Estado at pagkuha ng mga kinakailangang pahintulot o lisensya. Maaari ka ring tulungan ng iyong abugado, dahil maaari itong gumugol ng oras.
Hakbang 3. Suriin ang mga kontrata at pagsisiwalat
Kailangan mong magsagawa ng makabuluhang pagsisikap na kasama ang iyong abugado upang magsara sa isang kontrata sa real estate. Halimbawa, kakailanganin mong gawin ang mga sumusunod:
- Magkumpleto ng angkop na survey ng pamagat. Pangkalahatan, hindi sapat ang isang plano sa mortgage plot. Sa halip, kakailanganin mo ang isang survey ng pamagat ng ALTA.
- Suriin ang anumang mga pagsisiwalat tungkol sa pag-aari. Halimbawa, maaaring ibunyag ng may-ari na may mali sa pag-aari na hindi nahuli ng inspektor.
- Suriin ang mga nangungupahan na lease at dokumento para sa kanilang takdang-aralin.
- Isaalang-alang ang epekto ng mga paghihigpit sa zoning sa apartment complex. Kung nais mong i-convert ang isang kumplikadong sa halo-halong paggamit, pagkatapos ito ay isang pangunahing hakbang.
- Suriin ang mga kontrata sa serbisyo para sa apartment complex.
- Kumuha ng mga kinakailangang pahintulot upang makumpuni.
Hakbang 4. Dumalo sa pagsasara
Dapat dumalo ang iyong abugado sa pagsasara kasama ang isang kinatawan ng iyong LLC (kung nabuo mo ang isa). Dapat kang makatanggap ng iba't ibang mga dokumento sa pagsasara, kasama ang isang quitclaim na gawa at itinalagang mga lease at kontrata.
Hakbang 5. Kumuha ng sinuman upang pamahalaan ang apartment complex
Nakasalalay sa laki ng kumplikado, maaaring hindi praktikal na pamahalaan ang pag-aari ng iyong sarili sa pamamagitan ng pamumuhay sa lugar. Sa halip, dapat kang kumuha ng isang kumpanya ng pamamahala ng pag-aari. Pamahalaan nila ang pag-aari sa pamamagitan ng pagkolekta ng pag-aayos ng upa at pag-iskedyul.
- Suriin ang mga gastos. Pangkalahatan, ang mga kumpanya ng pamamahala ng pag-aari ay naniningil ng 5-10% ng nakolekta na renta.
- Makipag-usap sa ibang mga panginoong maylupa upang makakuha ng mga referral. Bilang kahalili, maaari kang mag-check sa iyong lokal na samahan ng apartment.
- Paghambingin ang mga kumpanya ng pamamahala ng pag-aari batay sa higit sa presyo. Tingnan din ang mga serbisyong inaalok nila.
